一、核心法律依据

1. 《民法典》第271条、273条

• 公共区域属于全体业主共有，但商铺“专用管道”若仅服务于该商铺，可能被认定为 专有部分的附属设施（如独立排污管），维修责任由商铺业主承担。

• 若管道属于公共设施（如主排污管分支），则属于共有部分，物业或全体业主共同担责。

2. 《物业管理条例》第51条

• 物业公司负责公共区域设施的管理维护，但 专有部分设施由业主自行负责，除非合同另有约定。

二、责任划分的3种情形

情形1：专用管道属商铺专有部分（商铺业主自修）

• 判断标准：

• 管道设计用途仅服务该商铺（如独立下水管）；

• 产权文件或购房合同明确约定管道归属商铺业主。

• 法律依据：
  《民法典》第295条规定，业主对专有部分承担管理义务，因管道老化、使用不当导致的损坏，由商铺业主自行维修。

情形2：管道属公共设施（物业或全体业主共修）

• 判断标准：

• 管道为公共主管道分支，服务于多户商铺或整栋楼；

• 管道位于公共区域且无法单独分割使用。

• 责任方：

• 若物业未尽日常维护义务（如未定期疏通、未排查隐患），需承担维修责任；

• 若物业已尽责，可申请使用 公共维修基金 维修（需业主共同表决）。

情形3：第三方或不可抗力导致损坏（责任转移）

• 责任方：

• 其他业主或装修公司施工破坏管道 → 由侵权方赔偿；

• 自然灾害、市政施工等不可抗力 → 可申请专项维修基金或共同分摊费用。

三、实务操作建议

1. 商铺业主：

• 核查购房合同、建筑图纸，确认管道权属；

• 若属专有部分，自行维修或购买保险降低损失；

• 若属公共部分，要求物业提供维护记录，协商维修方案。

2. 物业公司：

• 定期检查公共区域管道并留存记录（拍照、签字台账）；

• 明确合同约定范围，避免越权承担专有部分维修责任；

• 协调业主申请维修基金或联系第三方责任方索赔。

3. 争议解决：

• 协商不成时，可委托专业机构鉴定管道权属及损坏原因；

• 向住建部门投诉或向法院起诉（需提供权属证明、物业履职证据）。

四、总结

• 责任核心：管道权属（专有/共有） + 物业是否尽到管理义务。

• 风险提示：

• 商铺业主需注意区分“专用”与“共有”管道，避免误担公共维修费用；

• 物业公司应通过合同明确责任边界，规避法律风险。